Apartamentele stau uneori 67 de zile pe piață, iar prețurile cresc cu 15%. De ce se întâmplă asta

Creșterea TVA și lipsa predictibilității legislative redesenează raportul de forțe din real estate. După doi ani de dominație absolută a dezvoltatorilor pe piața imobiliară românească, paradigma se schimbă. 

Ads

Majorarea cotei standard de TVA la 21% pentru locuințele noi, combinată cu o povară fiscală crescândă și cu absența așteptatei relaxări monetare dinspre Banca Națională, transferă puterea de negociere către cumpărători într-un mod pe care piața nu l-a mai experimentat în ultima vreme, potrivit unei analize transmise HotNews de Imobiliare.ro.

Datele celui de-al treilea trimestru din 2025 dezvăluie o piață sub presiune multiplă: oferta de locuințe s-a contractat cu 18% față de anul trecut, în timp ce prețurile au continuat să crească cu peste 15%. Este exact tipul de dezechilibru care, în mod normal, ar favoriza vânzătorii. Dar contextul macroeconomic spune o altă poveste.

În iulie, înaintea majorării TVA, piața a înregistrat un record de vânzări. August și septembrie au adus încetinirea anticipată.

„Vorbim despre o perioadă de minimum două trimestre în care vom vedea o tendință de compactare”, explică Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, principalul portal imobiliar din România.

Paradoxul este pregnant: cumpărătorii dețin acum puterea într-o piață cu ofertă scăzută. Explicația ține de economia comportamentală și de realitățile financiare. Cu dobânzi care nu scad conform așteptărilor și cu credite mai scumpe, dezvoltatorii bine finanțați își pot permite să aștepte, dar proiectele vulnerabile – cele dependente de ritmul de tranzacționare – încep să simtă presiunea, mai spun autorii analizei.

Cât a ajuns metrul pătrat la Cluj, cel mai scump oraș al României

Polarizarea este vizibilă geografic. În Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România pentru achiziții imobiliare, prețul mediu a atins 3.150 euro/mp util, o creștere de 9% anual. Dar oferta de locuințe noi s-a prăbușit cu 23% comparativ cu anul trecut. Perioada de vânzare a scăzut la 67 de zile, iar marja de negociere – 4,2% – este cea mai mare din marile orașe analizate.

Brașovul ilustrează o altă dinamică.

George Șeicaru de la RE/MAX Evolution observă o creștere a duratei medii de vânzare de la 36 la 40 de zile pentru apartamente. „Nu asistăm la o scădere abruptă, ci la o repoziționare firească” spune el.

Segmentul revânzărilor – aproximativ 90% din portofoliul său – s-a dovedit mai rezilient, nefiind afectat direct de creșterea TVA.

Capitala prezintă propriile anomalii. Cu 30.600 de imobile tranzacționate în trimestrul al treilea, București a înregistrat o creștere de 7% față de anul trecut. Prețul mediu a ajuns la 2.129 euro/mp util (+18% anual), dar perioada de vânzare – 51 de zile – rămâne cea mai scurtă din țară. Marja de negociere s-a redus la doar 3,6%.

Ce se întâmplă cu creditele pentru locuințe

Datele Băncii Naționale a României aruncă o altă nuanță asupra realității: creditele noi pentru locuințe au scăzut la 10 miliarde lei în iulie-august 2025, comparativ cu 12,5 miliarde în trimestrul similar din 2024. IRCC a scăzut ușor la 5,55%, iar dobânda fixă minimă la 4,70%, dar efectul asupra puterii de cumpărare rămâne limitat.

Continuarea pe Hotnews.ro